不動産投資のポイントと購入する会社の選び方

電話やダイレクトメールなどで勧誘がある不動産投資ですが実際のところは何がメリットで何がデメリットなのか分からず、そこをぼかして勧誘してくる業者が多いです。

そこで今回は実際に行ったものとして業者がはっきり説明しない点も含めて書いていきたいと思います。

不動産投資とはどんなものなのか?

まず、「不動産投資って何なのか?」「どんなメリットやデメリットがあるのか?」が分からないと手を出しづらいと思います。

そこで業者が説明するであろう内容をこちらに書いていきます。

まず、不動産投資のメリットは①税金対策②生命保険替わり③年金替わりの3つが挙げられます。

不動産投資をする際に利益を上げるのに欠かせないのは①です。

②は団信という死亡したらローン完済状態で親族へ渡されることで生命保険替わりになります。

③はローンを完済した後も入居者が居れば家賃収入が入ってくるのでその収入を年金替わりで受け取れることになります。

ただ、②③メインで買う人はあまりいません。

ここでは①税金対策になぜなるのかを書いていきます。

不動産投資を始めた場合、事業をしていることになるのでその分を確定申告する必要があります。

この不動産事業部分が赤字計上になることで課税対象額が下がって税金が安くなります。

赤字計上になっては損してるじゃないか!と思うかもしれませんが実は赤字計上の計上内容に仕組みがあります。

事業を行う上で経費計上できるものが事務所費や通信料などいくつかあります。

不動産事業を主として行っていない人は新たに事務所を構えることはないと思うので自分の家で雑務をすると思います。

その為、自分の住んでるところが事務所となり、家賃・光熱費・インターネット通信料・携帯使用料などの一部は不動産事業の経費として計上できます。

もちろんこれは事業実態があるうえでの話なので自身が持っている不動産の管理などをする部屋かスペースがあるのが前提です。

同様に外食や移動費なども不動産事業活動に関するものであれば計上可能です。

不動産事業を行うことでかかる費用も含まれますが家賃や通信料など元々かかるものが含まれる赤字計上なのでその分で課税額を引き下げられることになります。

行う上での注意事項・信用できない業者の特徴

上記した通り、経費の計上で節税を行うのですが実際にやるうえで注意点がいくつかあります。

まず、購入する不動産は立地が良くて人口増加率が良い所がいいです。

なぜなら数十年経過しても立地が良くて人口がいれば入居が期待できますがどちらかがかけると築年数が少ない部屋に取られてしまう為です。

次に収入>支出にすることです。

ここで言うところの収入は家賃収入、支出はローン支払いや保険・固定資産税などで経費は含みません。

一般的に賃貸は購入時から徐々に家賃が減ります。

そのため、購入時点でしっかりプラスが出ていない家賃設定の場合は本当の赤字になってしまいます。

人の入れ替わりの際に数か月家賃が取れないリスクやハウスクリーニングなどの費用も掛かる為、そこらへんもカバーできるだけの家賃設定になっているかどうかを意識してみてください。

不動産屋が税金対策のマンションを薦めてくるときにリスクは説明してくれますが良い業者か悪い業者を見分けるポイントは2年目以降の固定資産税を含めた収支の説明をしてくれるか否かです。

年間収支はこれぐらいって計算が出されている際に固定資産税を入れない・説明せずに薦めてくる業者が少なからずいます。

しかし狭いワンルームでも立地によっては固定資産税が1部屋あたり年間5~10万かかることもあります。

いざ話を聞いて2年目以降の固定資産税を絡めた話をしてこない業者はやめておいた方がいいです。

あと、決して安い買い物ではないので名前を調べてもあまり出てこない会社や規模が小さい会社は避けた方が無難です。

一度購入すると定期的に担当営業が次の物件を売ろうとしてきますが節税対策のメリットが取れる範囲は良いですがそれ以上の物件に関してははっきり拒否した方がいいです。

購入した後も注意が必要です。

購入後、誰がその部屋の大家なのかを調べる方法があるようでそれを悪用して連絡先を手に入れてリスクや暴落や赤字の危険性を話してきて安く買いたたこうとする別の悪徳業者から連絡が来ることがあります。

しかし、よく考えてみるとリスクがあるものを買い取るのは資産価値があるか売り先があるってことですよね?

そう考えると売ってくれないかと営業をかけてくる悪徳業者がいるってことは持っている物件にある程度の価値があるってことです。

価値をしっかり見定めて損をしないようにしましょう。